許昌安居物業管理有限公司

發展商和(hé / huò)物業管理公司與業主之(zhī)間常發生許多矛盾和(hé / huò)糾紛，給物業管理工作帶來(lái)了(le／liǎo)很大(dà)的(de)麻煩，究其原因，大(dà)多數矛盾或糾紛的(de)産生是(shì)由于(yú)物業管理公司或發展商對物業管理中的(de)法律關系不(bù)清楚，許多業主不(bù)明确自己擁有的(de)權力，應承擔的(de)責任。

物業管理中有着哪些法律關系

要(yào / yāo)想把物業管理工作搞好，首先應當理順物業管理中心的(de)法律關系。隻有理順了(le／liǎo)關系，才能夠知道(dào)臬直轄市各方面的(de)關系。物業管理工作中幾個(gè)主要(yào / yāo)方面有：房屋産權所有人(rén)或使用人(rén)、發展商、物業管理公司和(hé / huò)其他(tā)與物業管理相關連的(de)行業以(yǐ)及政府有關部門。

1、發展商早期在(zài)物業管理中的(de)作用

發展商将物業建成，并經政府有關部門綜合驗收合格後，經過房産交易将産權轉移給新的(de)房屋産權所有人(rén)。這(zhè)裏的(de)法律關系的(de)變化是(shì)發展商由原來(lái)擁有土地(dì / de)使用權和(hé / huò)房屋所有權到(dào)轉移給了(le／liǎo)新的(de)産權所有人(rén)。對于(yú)一(yī / yì ／yí)處新的(de)住宅區，包括公寓或别墅，發展商在(zài)竣工前，一(yī / yì ／yí)般是(shì)先期委托物業管理公司介入新建物業的(de)管理工作。有時(shí)發展商也(yě)自己充當物業管理的(de)角色。不(bù)論發展商是(shì)自己來(lái)管理物業或是(shì)委托其他(tā)管理公司來(lái)管理新建的(de)物業，都是(shì)在(zài)爲(wéi / wèi)新的(de)房屋産權所有人(rén)或使用人(rén)提供服務。對于(yú)新建物業來(lái)說(shuō)，由于(yú)發生了(le／liǎo)産權交易行爲(wéi / wèi)，發展商的(de)角色變了(le／liǎo)，位置也(yě)變了(le／liǎo)。發展商由原先對物業的(de)擁有，變爲(wéi / wèi)部分對物業的(de)擁有或完全不(bù)擁有。

發展商先期委托物業管理公司管理新建物業或自己自行管理物業的(de)行爲(wéi / wèi)隻能是(shì)一(yī / yì ／yí)種臨時(shí)的(de)安排，因爲(wéi / wèi)在(zài)新建物業初期，廣大(dà)新的(de)産權所有人(rén)或是(shì)沒有到(dào)位，或是(shì)即使到(dào)位，由于(yú)各種各樣的(de)原因，尚無能力選擇物業管理公司。發展商隻是(shì)臨時(shí)代理已有的(de)新的(de)房屋産權所有人(rén)委托物業管理公司進行管理。這(zhè)一(yī / yì ／yí)時(shí)期物業管理公司的(de)費用一(yī / yì ／yí)般由發展商支付或預先墊付，因爲(wéi / wèi)這(zhè)一(yī / yì ／yí)時(shí)期物業管理公司在(zài)這(zhè)一(yī / yì ／yí)新的(de)物業管理中尚無收益。由于(yú)交易行爲(wéi / wèi)和(hé / huò)物業管理公司的(de)介入，發展商對新建物業的(de)作用逐漸退居二線。如發展商直接聘請管理公司，發展商應當與物業管理公司簽訂臨時(shí)委托管理合同，合同期限一(yī / yì ／yí)般訂爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)年較爲(wéi / wèi)合适。因爲(wéi / wèi)業主管理委員會成立後，有可能在(zài)一(yī / yì ／yí)年後重新選聘物業管理公司。

2、房屋産權所有人(rén)（業主）

由于(yú)購買了(le／liǎo)物業，購房人(rén)成了(le／liǎo)新建物業的(de)産權所有人(rén)，合法地(dì / de)擁有所購物業。房屋産權所有人(rén)對物業擁有所有權與使用權。由于(yú)發展商在(zài)銷售物業之(zhī)前，已臨時(shí)安排物業管理公司對所購物業進行管理，購房人(rén)在(zài)此時(shí)隻能暫時(shí)放棄自己選擇物業管理公司的(de)權利，認同發展商的(de)安排。當新建物業入住率達到(dào)50%或50%以(yǐ)上(shàng)時(shí)，發展商應會同物業管理公司召開房屋産權所有人(rén)大(dà)會（或稱業主大(dà)會）。

3、房屋産權所有人(rén)大(dà)會（業主大(dà)會）

房屋産權所有人(rén)大(dà)會是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)非常重要(yào / yāo)的(de)會議，由發展商、物業管理公司和(hé / huò)房地(dì / de)産管理部門負責召集此會議。因爲(wéi / wèi)産權所有人(rén)來(lái)自不(bù)同蝗地(dì / de)方，互不(bù)相識，不(bù)可能有效地(dì / de)組織起來(lái)召開此大(dà)會，所以(yǐ)召集、組織業主大(dà)會的(de)責任就(jiù)落在(zài)發展商或物業管理公司戶上(shàng)。發展商在(zài)與物業管理公司的(de)委托管理合同中就(jiù)應明确規定，當入住率達到(dào)50%時(shí)，物業管理公司有責任牽頭組織召開業主大(dà)會。

業主大(dà)會最重的(de)使命之(zhī)一(yī / yì ／yí)便是(shì)選舉出(chū)自己的(de)代表機構——物業業管理委員會。物業管理委員會是(shì)新建物業或物業群中常設的(de)最高權力機構。業主大(dà)會每年至少召開一(yī / yì ／yí)次。住宅區業主大(dà)會對議題進行表決時(shí)，每一(yī / yì ／yí)戶爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)票。業主可将自己的(de)權利讓渡給選出(chū)的(de)代表，由他(tā)們代表自己去行使權利，維護自己的(de)合法權益。

業主大(dà)會主要(yào / yāo)行使以(yǐ)下職權：

（一(yī / yì ／yí)）選舉、罷免物業管理委員會的(de)組成人(rén)員；

（二）監督管委會的(de)日常工作；

（三）聽取和(hé / huò)審查管委會的(de)工作報告；

（四）對住宅區或物業（寫字樓、商廈）内有關業主重大(dà)利益的(de)事項做出(chū)決策；

（五）修改業主公約；

（六）改變或撤銷物業管理委員會的(de)有關決定。

（七）批準管委會章程。

4、物業管理委員會的(de)性質及法律地(dì / de)位

物業管理委員會是(shì)住宅區、寫字樓或商廈等物業管理中的(de)常設最高權力機構，管理委員會的(de)成員景要(yào / yāo)由房屋産權所有人(rén)選出(chū)的(de)代表構居，代表廣大(dà)業主的(de)權益。同時(shí)管理委員會也(yě)應當吸收當地(dì / de)居民委員會和(hé / huò)派出(chū)所的(de)代表參加。既然物業管理委員會是(shì)帥業主大(dà)會選舉出(chū)的(de)代表組成，代表廣大(dà)業主的(de)權益，是(shì)物業管理中常設的(de)最高權力機構，那麽管理委員會就(jiù)應該是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)長期的(de)、穩定的(de)組織，一(yī / yì ／yí)個(gè)松散、虛設的(de)管理委會不(bù)可能起到(dào)應該起到(dào)的(de)作用。所以(yǐ)建議管理委員會成立後應該到(dào)房屋管理機構備案，并到(dào)民政部門社團法人(rén)機構辦理登記，以(yǐ)确定其性質與法律地(dì / de)位。物業管理委員會的(de)主要(yào / yāo)職責如下：

（一(yī / yì ／yí)）管理委員會負責制定管委會章程；

（二）負責今後召集并主持業主大(dà)會；

（三）負責考察、選擇、招聘物業管理公司；

（四）與新的(de)或原來(lái)的(de)物業管理公司重簽訂委托管理合同；

（五）管委會有權審議住宅區物業管理服務費的(de)收費标準；

（六）保管、監督和(hé / huò)決定物業維修基金和(hé / huò)公用設施專用基金（啓動基金）的(de)使用；

（七）審議管理公司上(shàng)年的(de)财務收支善和(hé / huò)來(lái)年的(de)财務預算；

（八）審議管理公司制訂的(de)年度管理計劃、配套工程和(hé / huò)重大(dà)維修工程項目（鍋爐、配電設備、電梯、中央空調、供暖等）；

（九）監督物業管理公司的(de)管理工作；

（十）審議新的(de)物業管理公約及各種管理規章制度等等。

物業管理委員會與物業管理公司之(zhī)間是(shì)聘用關系。物業管理委員會是(shì)物業的(de)主人(rén)、所有人(rén)，物業管理公司是(shì)爲(wéi / wèi)之(zhī)提供服務的(de)。物業管理委員會一(yī / yì ／yí)般應設常務工作人(rén)員一(yī / yì ／yí)至兩名，費用一(yī / yì ／yí)般應從管理啓動基金裏撥付。

5、物業管理公司

物業管理公司是(shì)一(yī / yì ／yí)種信托代理機構，屬中介組織。它是(shì)執行信托職能的(de)服務性企業。物業管理這(zhè)個(gè)行業在(zài)房地(dì / de)産領域裏有着非常重要(yào / yāo)的(de)位置。開發和(hé / huò)拆遷都是(shì)一(yī / yì ／yí)時(shí)性的(de)工作，幾個(gè)月或幾年就(jiù)可以(yǐ)完成，而(ér)物業管理卻是(shì)延續性的(de)，可延續幾十年。搞物業管理應眼光放遠，急功近利是(shì)不(bù)會搞好的(de)。

物業管理公司是(shì)依據委托管理合同在(zài)新建住宅區或物業中履行管理職責的(de)。一(yī / yì ／yí)般情況下，委托管理合同首先是(shì)由發展商代表廣大(dà)業主與物業管理公司簽訂。等召開業主大(dà)會，業主物業管理委員會成立後，再由物業管理委員會代表全體業主正式與物業管理公司續簽委托管理合同。

有的(de)情況下，發展商并沒有選聘物業管理公司，而(ér)由自己本身來(lái)承擔起管理者的(de)重任。如果是(shì)發展商自己充當管理者的(de)話，也(yě)要(yào / yāo)經過房地(dì / de)局的(de)批準，并禽《物業管理資質合格證書》。即使是(shì)發展商作爲(wéi / wèi)管理者，當管理委員會成立後，也(yě)需要(yào / yāo)由管理委員會與其簽訂委托管理合同。

6、承租人(rén)（房屋租用人(rén)）

承租人(rén)有的(de)是(shì)與業主直接聯系，并與業主直接簽訂租賃契約從而(ér)使用物業的(de)某一(yī / yì ／yí)部分，有的(de)情況是(shì)顯主委托管理公司将其擁有的(de)物業的(de)某一(yī / yì ／yí)部分出(chū)租給承租人(rén)的(de)。承租人(rén)與業主的(de)關系是(shì)租賃關系。承租人(rén)在(zài)與業主的(de)租賃契約裏應當保證遵守管理公約，接受物業管理公司的(de)管理和(hé / huò)物業管理委員會的(de)監督。承租人(rén)不(bù)但要(yào / yāo)與出(chū)租人(rén)簽訂租賃合同，而(ér)且也(yě)要(yào / yāo)與物業管理公司簽訂管理公約。

7、其他(tā)相關機構